Edward Shepherd yn archwilio’r hyn y gall llunwyr polisi Cymru ei ddysgu o brofiad Lloegr o gipio gwerth tir.
O ystyried y niferoedd sobreiddiol yn amcangyfrifon diweddaraf Llywodraeth Cymru o’r angen swyddogol am dai, bydd unrhyw lywodraeth newydd a ffurfir yn dilyn etholiadau’r Senedd yn etifeddu her enfawr. Dengys yr amcangyfrifon diweddaraf angen am ryw 8,700 o gartrefi ychwanegol y flwyddyn yn nhymor nesaf y Senedd hyd at Fehefin 2030 (gyda rhaniad 65/35 rhwng deiliadaeth y farchnad/fforddiadwy). Mae’r niferoedd hyn yn ychwanegol at yr angen presennol am 9,400 o gartrefi fforddiadwy. O’i gymharu â’r 5,000 neu fwy o gartrefi yn ôl data StatsWales a adeiladwyd ar gyfartaledd bob blwyddyn ers 2021, daw maint yr her yn boenus o amlwg.
Ysgogodd hyn sefydliadau fel Ffederasiwn Adeiladwyr Cartrefi i wneud eu galw arferol am ymestyn y cymorthdaliadau Cymorth i Brynu ac addasu’r system gynllunio i i allu caniatáu mwy o gydsyniadau cynllunio. Fodd bynnag, hyd yn oed pe bae’r llywodraeth nesaf yn mabwysiadu mesurau o’r fath a phe baent yn arwain at gynnydd sylweddol yn y cyflenwad tai (yn lle rhoi hwb i elw adeiladwyr tai mwy yn bennaf), maent yn annhebygol o gynyddu’r cyflenwad tai fforddiadwy yn sylweddol heb bolisi cryfach ar gyfer cipio gwerth tir a hyfywedd.
Cyfeiria cipio gwerth tir at bolisïau i alluogi awdurdodau cyhoeddus i ailddosbarthu’n gymdeithasol unrhyw gynnydd mewn gwerth tir datblygu yn deillio o weithredu cyhoeddus fel rhoi caniatâd cynllunio ar gyfer defnydd mwy gwerthfawr o dir.[1] Polisi mwyaf cyffredin Cymru ar gyfer cyflawni hyn yw Adran 106 (a elwir hefyd yn rhwymedigaethau cynllunio) a ddefnyddir yn bennaf i sicrhau cyfraniadau tuag at dai fforddiadwy mewn arian neu dai. Mae Ardoll Seilwaith Cymunedol (a godir fesul metr sgwâr o arwynebedd llawr newydd fel cyfraniad tuag at gost seilwaith) yn bodoli hefyd ond dim ond llond dwrn o awdurdodau sydd wedi’i mabwysiadu.
Mae cefnogwyr adeiladwyr tai yn hoffi dyfynnu’r ystadegyn (di-ffynhonnell) i Adran 106 gyfrannu 45 y cant o dai fforddiadwy Cymru rhwng 2021 a 2023 fel tystiolaeth bod adeiladwyr tai preifat wedi bod yn gwneud eu rhan. Mae hyn yn gamarweiniol. Dengys data StatsWales rhwng 2021-22 a 2022-23, mai rhwymedigaethau cynllunio a ddarparodd 29 y cant o’r holl dai fforddiadwy newydd (Ffigur 1). At hynny, mae’r data hyn yn cynnwys cynlluniau awdurdodau lleol a landlordiaid cymdeithasol cofrestredig (LCCiaid) sy’n cynnwys rhai tai deiliadaeth marchnad, ac felly nid ydynt o reidrwydd yn ddarlun cywir o nifer y tai fforddiadwy a sicrhawyd yn uniongyrchol gan adeiladwyr tai preifat trwy Adran 106. Wrth ganolbwyntio ar dai fforddiadwy a ddarparwyd yn uniongyrchol gan ‘ddarparwyr eraill’ yn unig (categori StatsWales sy’n cynnwys datblygwyr preifat), dim ond am 6 y cant o holl dai fforddiadwy newydd Cymru dros yr un cyfnod roedd endidau o’r fath yn gyfrifol (Ffigur 2). Er y gellid esbonio rhywfaint o’r anghysondeb sylweddol hwn rhwng y data ‘darparwyr eraill’ a’r data ‘rhwymedigaethau cynllunio’ gan amwysedd wrth gasglu data a’i gofnodi,[2] mae’r niferoedd hyn yn awgrymu na ddylem dderbyn hawliadau di-ffynhonnell adeiladwyr tai a bod angen gwell data cenedlaethol ar y materion hyn.
GWLEIDYDDIAETH GROESDDYWEDOL HYFYWEDD
Beth bynnag, un o’r prif resymau pam y gall sicrhau cynnydd sylweddol mewn cyfraniadau tai fforddiadwy gan adeiladwyr tai preifat fod yn heriol yw oherwydd hyfywedd datblygu. Hyfywedd ar gyfer cynllunio yw’r broses yr asesir datblygiad drwyddi i benderfynu a all y gwerth a ragwelir y bydd datblygiad yn ei greu dalu costau ei ddarparu. Mae’r costau hyn yn cynnwys costau adeiladu, ffioedd proffesiynol, cyllido a chostau eraill, yn ogystal ag elw’r datblygwr a’r taliad am y tir. Mewn asesiadau hyfywedd ar gyfer cynllunio, caiff y taliad tir ei fodelu trwy gyfrwng ‘gwerth tir meincnod’ ffuglennol sef y pris isaf y tybir y byddai tirfeddiannwr yn ei ofyn i ryddhau’r tir ar gyfer datblygu. Os na ellir talu hyn, yna gall datblygwyr ddadlau nad yw’r datblygiad yn hyfyw ac felly efallai na fydd yn digwydd.
I liniaru’r risg, mae polisi cenedlaethol yn mynnu bod safleoedd a ddyrennir yn y cynllun datblygu lleol yn destun prawf hyfywedd i sicrhau y gall y datblygwr dalu cost unrhyw gyfraniad cipio gwerth tir (megis tai fforddiadwy). Gall y broses hon fod yn straen wleidyddol ac yn rhy ddyrys yn dechnegol i’r neb nad yw’n arbenigwr. Yn aml, mae awdurdodau lleol yn ddibynnol ar gyngor cyfranogwyr yn y farchnad (yn cynnwys asiantiaid tir sy’n gweithio ar gomisiwn) sy’n eiddgar i amddiffyn gwerthoedd tir yn erbyn gofynion polisi.[3] At hynny, yn aml mae (ail)negydu yn digwydd yng nghyfnod llunio’r cais cynllunio lle bydd datblygwyr yn ceisio lleihau eu cyfraniadau ar sail hyfywedd.
Mewn trafodaethau hyfywedd, un testun anghydfod allweddol yn aml fydd ar ba lefel y dylid gosod y gwerth tir meincnod. Mae gan ddatblygwyr gymhelliant i fabwysiadu ffigur uwch fel bod llai o werth datblygu yn llifo tuag at rwymedigaethau cynllunio. Ar yr un pryd, mae gan awdurdodau lleol gymhelliant i fabwysiadu ffigur is fel bod mwy o werth datblygu ar gael i dalu am dai fforddiadwy a thaliadau seilwaith. Yn amlwg, felly, mae llawer yn dibynnu ar sut y pennir y gwerth tir meincnod gyda’r cydbwysedd pŵer o blaid y rheini a all ymgyflwyno fel rhai sy’n wybodus am y farchnad dir a gofynion tirfeddianwyr.
Felly, mae’r lefel y pennir cyfraniadau cipio gwerth tir arni ynghyd â disgwyliadau gwerth tirfeddianwyr yn hanfodol i gyflenwad tai. Gallant effeithio ar y cyflenwad tai yn gyffredinol os canfyddir eu bod yn gwneud datblygiad yn anhyfyw i’r graddau ei fod yn mynd yn ‘segur’. Gallant hefyd effeithio ar gyflenwad tai fforddiadwy a chymdeithasol os ceir dadleuon hyfywedd yn ystod y cyfnod llunio cynlluniau a cheisiadau sy’n ceisio lleihau cyfraniadau o’r fath. Yng nghyd-destun argyfwng cyflenwad tai fel yr un sydd yn wynebu’r llywodraeth hon a llywodraeth nesaf Cymru, mae hyn yn creu picil polisi croesddywedol.
Ar y naill law, efallai y bydd llunwyr polisi am osod targedau tai fforddiadwy uchelgeisiol a orfodir yn llym i geisio sicrhau y caiff y cynnydd mewn gwerth tir o ddaw o ddarparu mwy o dai ei ailddosbarthu i helpu i ddiwallu’r angen am dai cymdeithasol. Ar y llall, byddant hefyd yn awyddus i sicrhau nad yw gofynion polisi cipio gwerth tir yn peri safleodd ‘segur’ oherwydd effeithiau hyfywedd. Yn Lloegr (lle mae hyfywedd datblygu wedi bod yn destun dadl chwerw yn bennaf am fod datblygwyr yn chwarae’r system i leihau eu rhwymedigaethau tai fforddiadwy), mae natur groesddywedol y polisi yn gyrru’r llywodraeth yn benwan.
O fewn ychydig fisoedd, ymgynghorodd llywodraeth San Steffan ar leihau trothwyon tai fforddiadwy yn Llundain yng nghyd-destun dirywiad sylweddol yn y ddarpariaeth, tra’n ymgynghori ar yr un pryd ar newidiadau i ganllawiau hyfywedd cenedlaethol i leihau’r cwmpas i ddatblygwyr chwarae’r system, megis trwy gamgynrychioli eu helw a pheidio â modelu hyfywedd gwell o dwf gwerth yn y dyfodol ar gynlluniau hirdymor. Mae’r gostyngiad yn y trothwy tai fforddiadwy yn Llundain mewn ymateb i honiadau datblygwyr bod adeiladu tai dan bwysau hyfywedd oherwydd costau adeiladu cynyddol a thirfeddianwyr yn dal gafael ar dir yn hytrach na’i werthu am bris is. Mae ymgynghoriad diweddar y llywodraeth ar bolisi hyfywedd cenedlaethol Lloegr yn ymateb i dystiolaeth gymhellol bod datblygwyr yn Llundain mewn gwirionedd yn dal yn barod i dalu prisiau uchel am safleoedd datblygu oherwydd eu gallu i gamgyflwyno hyfywedd yng nghyfnod y cais cynllunio.
GWACTOD POLISI CYMRU
Efallai y caiff llywodraeth nesaf Cymru ei hun yn ceisio rheoli tensiynau tebyg. Fodd bynnag, rhwystrir ei gallu i wneud hynny yn sylweddol gan ddiffyg canllawiau polisi manwl ar hyfywedd. Tra bod gan Loegr ganllawiau hyfywedd cenedlaethol helaeth ers 2014 (diweddarwyd yn 2018) i egluro sut y dylid pennu gwerth tir meincnod i geisio sicrhau bod gofynion polisi tai fforddiadwy yn cael eu hadlewyrchu’n llawn ym mhrisiau tir, nid yw’r un peth yn wir am Gymru. Yr agosaf sydd gan Gymru at ganllawiau hyfywedd cenedlaethol yw rhywfaint o eiriau cyffredinol yn y Llawlyfr Cynlluniau Datblygu Argraffiad 3. Oherwydd y diffyg manylion, mae’r canllawiau’n gadael cwmpas eang i ddatblygwyr a thirfeddianwyr gamdrin y system a chynnwys gwerthoedd tir ar lefelau sy’n atal y cyflenwad tai fforddiadwy mewn ffyrdd y ceisiodd canllawiau Lloegr eu rheoli’n well. Mae ei ddatganiadau amwys parthed sut y dylid pennu gwerthoedd tir meincnod yn arbennig o broblematig, yn enwedig o ystyried ei fod yn annog defnyddio prisiau a delir am dir cymharol fel tystiolaeth. Dyma’r union beth y diweddarwyd canllawiau hyfywedd cenedlaethol Lloegr i’w atal, gan y gall gael yr effaith o chwyddo gwerthoedd tir meincnod ar draul tai fforddiadwy.
Yn absenoldeb canllawiau hyfywedd cenedlaethol, ceisiodd Cymdeithas Swyddogion Cynllunio Cymru lenwi’r gwagle yn glodwiw drwy gomisiynu ymgynghorydd hyfywedd annibynnol arbenigol i lunio rhywfaint o ganllawiau y gobeithia y cânt eu defnyddio gan awdurdodau cynllunio lleol Cymru. Fodd bynnag, byddai’n sicr yn well i ddogfen sydd â’r potensial i effeithio’n sylweddol ar y cyflenwad tai fforddiadwy gael ei drafftio’n ffurfiol ac yn agored fel polisi cyhoeddus a’i roi allan i ymgynghoriad cyhoeddus, yn destun amrywiaeth o safbwyntiau. Mae’n galonogol, yn ei diweddariad cynnydd diweddar ar argymhellion y Tasglu Tai Fforddiadwy Mai 2025, fod llywodraeth Cymru wedi cynnig cynnull gweithgor sy’n cwmpasu mwy nag un persbectif i adolygu polisi a modelau hyfywedd yng Nghymru, gan ganolbwyntio’n benodol ar werth tir meincnod.
DIFFYG YMDDIRIEDAETH A THRYLOYWDER
Un ffordd y mae Cymru yn debyg i Loegr yw i’r graddau yr amgylchynir ymarfer hyfywedd gan ddiffyg ymddiriedaeth ac amheuaeth. Dyma thema allweddol a amlygwyd mewn gweithdy ym Mhrifysgol Caerdydd yn haf 2025 ar gipio gwerth tir a hyfywedd. Gyda 19 o ymarferwyr o lywodraeth Cymru, awdurdodau lleol, y sector preifat a’r trydydd sector yn bresennol, roedd y drafodaeth yn aml ynglŷn ag i ba raddau y gall awdurdodau lleol amau’r yr honiadau hyfywedd a gyflwynir gan ddatblygwyr. Gwaethygir hyn gan anhryloywedd y farchnad dir ac anhawster asesu cywirdeb a dibynadwyedd ffigurau allweddol mewn cyfrifiad hyfywedd, fel costau adeiladu a gwerthoedd tir meincnod.
Problem arall yw diffyg ymddiriedaeth y cyhoedd yn y system gynllunio. Caiff hyn ei ddwysáu gan gymhlethdod technegol hyfywedd a’r cyfrifiadau cysylltiedig, fel y gall y rhai nad ydynt yn arbenigwr ganfod bod y maes polisi yn anhreiddiadwy. Gwaethygir hyn gan gyfrinachedd y modd yr ymdrinir â hyfywedd. Yn Lloegr, mae gofyniad cenedlaethol i awdurdodau lleol gyhoeddi asesiadau hyfywedd a thystiolaeth gysylltiedig i wella tryloywder, atebolrwydd ac ymddiriedaeth y cyhoedd. Fodd bynnag, nid oes gofyniad o’r fath yng Nghymru gyda’r llywodraeth yn anwybyddu’r galw am fwy o dryloywder dro ar ôl tro. Mae hyn yn golygu bod ymchwilio’n rymus i ymarfer hyfywedd a’i ddylanwad ar ganlyniadau datblygu yng Nghymru yn gryn her.
Cododd y mater hwn hefyd yng ngweithdy’r llynedd gyda chynrychiolwyr adeiladwyr tai yn honni na ddylid cyhoeddi tystiolaeth hyfywedd gan ei bod yn sensitif yn fasnachol. Fodd bynnag, fel y mae’r canllawiau Seisnig presennol yn cydnabod, does rhaid i hyn fod yn wir. At hynny, mae asesiadau hyfywedd a thystiolaeth gysylltiedig yn offeryn hynod bwerus wrth bennu polisi cyhoeddus a llunio canlyniadau tai fforddiadwy, ac felly dylent fod yn destun craffu cyhoeddus.
CYMRYD Y MATER O DDIFRIF?
Efallai yr ymddengys yn rhyfedd bod polisi hyfywedd yn un maes lle mae gan Loegr fframwaith mwy blaengar na Chymru. Mae a wnelo hyn yn sicr â’r ffaith bod ‘maint y wobr’ yn llawer mwy yn Llundain lle mae awdurdodau lleol fel Bwrdeistref Llundeinig Islington wedi bod yn allweddol yn gwthio’r mater i fyny’r agenda bolisi a sicrhau newidiadau i ganllawiau cynllunio cenedlaethol. Mae hefyd diolch i ymgyrchu clyfar gan sefydliadau fel Shelter ac eraill yn ystod oes y Ceidwadwyr yn Lloegr i ddadlau achos a fyddai’n apelio ar draws y sbectrwm gwleidyddol. Pwy allai wrthwynebu ceisio gwneud i’r system weithio’n decach fel y gellir darparu lleoedd o ansawdd gwell a allai sicrhau mwy o gefnogaeth wleidyddol leol, yn hytrach na chaniatáu i’r holl werth datblygu ychwanegol hwnnw gael ei echdynnu gan dirfeddianwyr a ‘datblygwyr diegwyddor’ sy’n chwarae’r system?
Er ei bod yn wir bod maint y broblem yn llai yng Nghymru nag yn Llundain pan gaiff ei fesur ddim ond yn ôl nifer y seroau yn y gwerthoedd tir, nid yw hyn yn rheswm i beidio â chymryd y mater yn fwy o ddifrif yma. Yn wir, mae polisi cipio gwerth tir Cymru (yn enwedig o ran hyfywedd) wedi dioddef o esgeulustod o ganlyniad i beidio â bod yn destun y math o ymgyrchu cyhoeddus a arweiniodd at welliannau i’r fframwaith polisi yn Lloegr. Er ei bod hi’n anodd craffu’n drylwyr ar arfer hyfywedd oherwydd diffyg argaeledd cyhoeddus y dystiolaeth, fel mater o egwyddor dylai llywodraeth Cymru dynhau canllawiau a darparu llawer mwy o fanylion ar faterion pwysig yn ymwneud â modelu twf gwerth yn y dyfodol, elw datblygwyr, costau adeiladu a meincnodi gwerthoedd tir gyda’r bwriad o sicrhau bod y cydbwysedd pŵer yn gogwyddo’n fwy o blaid darparu seilwaith a lleoedd o ansawdd gwell yn hytrach na chwyddo gwerthoedd tir. Dylai hwn fod yn amcan sy’n apelio, ni waeth pa bleidiau gwleidyddol sydd mewn grym.
EGWYDDORION LLUNIO POLISI
I grynhoi, i sicrhau bod y fframwaith polisi cipio gwerth tir presennol yn gweithio’n fwy effeithiol i ddarparu’r tai fforddiadwy a’r seilwaith sydd eu hangen ar y wlad gyda gwell atebolrwydd, dylai unrhyw lywodraeth Gymreig yn y dyfodol:
- Gynhyrchu canllawiau hyfywedd cenedlaethol clir a chynhwysfawr ar gyfer cynllunio i geisio sicrhau y cyflawnir amcanion polisi cyhoeddus heb eu llesteirio’n ormodol gan ddisgwyliadau tirfeddianwyr am elw ariannol a datblygwyr sy’n manteisio ar anhryloywder y farchnad a rhagdybiaethau amwys. Dylid cynhyrchu’r canllawiau yn ffurfiol fel dogfen bolisi cyhoeddus (megis Nodyn Cyngor Technegol) a’u rhoi allan i ymgynghoriad cyhoeddus i’w lywio gan amrywiaeth o safbwyntiau. Dylid cefnogi unrhyw ddiweddariad i’r canllawiau a’i ymgorffori trwy hyfforddiant ac adnoddau i uwchsgilio awdurdodau lleol yn y maes hwn.
- Cyflwyno gofyniad cenedlaethol bod asesiadau hyfywedd a thystiolaeth gysylltiedig ar gael i’r cyhoedd i wella tryloywder a chyfreithlondeb a hwyluso ymchwil gadarn ar ymarfer hyfywedd. Ar hyn o bryd, mae’n anodd cael mynediad at ddata da ar sut y gweithredir hyfywedd ar gyfer cynllunio, yn enwedig yng nghyfnod y cais cynllunio. Byddai hyn yn dystiolaeth hanfodol ar gyfer dylunio polisi a monitro ei effeithiolrwydd.
- Cyflwyno gofyniad am gronfa ddata marchnad dir a hyfywedd ganolog sy’n cynnwys data am werthiannau a chostau adeiladu, yn ogystal â phris tir a gwerth tir meincnod. Mae Gwasanaeth Gwybodaeth am Gostau Adeiladu ar gael eisoes drwy Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig ond rhaid talu amdano, gall fod yn annibynadwy ac nid yw’r adeiladwyr tai graddfa fawr yn cyfrannu ato fel arfer.
Ceir argymhellion pellach yn ogystal â chyfrif llawn o’r trafodaethau yng ngweithdy’r llynedd yn ein hadroddiad diweddar. Fodd bynnag, er eu bod yn bwysig, dim ond mân newidiadau fydd y rhain i system sydd â diffygion strwythurol. Yr hyn sydd ei angen mewn gwirionedd yw swyddogaeth lawer mwy rhagweithiol i’r sector cyhoeddus mewn crynhoi tir strategol a chyflenwi tai cymdeithasol yn uniongyrchol. Er y dylai fod rôl i’r sector preifat yn sicr, ni fydd y model datblygu hapfuddsoddi byth yn cyflawni’r niferoedd sydd eu hangen i ddiwallu angen cymdeithasol. Mae cyfle, felly, i ailystyried rôl y wladwriaeth yn sylfaenol a sut i ddefnyddio ei phŵer a’i mynediad at fenthyca rhad i gefnogi amcanion tai cyhoeddus a all ddarparu twf economaidd.
Gallai hyn gynnwys, er enghraifft, cefnogi caffael tir net o werth gobeithiol[4] a grymuso’r model corfforaeth ddatblygu i arwain ar gydgynnull tir y telir amdano allan o dwf gwerth yn y dyfodol. Mae pwerau galluogi eisoes yn Neddf Lefelu ac Adfywio 2023 sy’n golygu y gellid defnyddio’r ffordd hon o fynd ati yma.[5] Does bosib nad fydd ffurfio llywodraeth newydd yn ddiweddarach eleni yn gyfle da i ailosod polisi a chwistrellu syniadau ffres sy’n canolbwyntio ar ail-alinio y cysylltiadau pŵer yn y farchnad dir ac yn y sector adeiladu tai fel y gellir darparu mwy o dai (cymdeithasol) o ansawdd gwell a lleoedd gwell i ddiwallu anghenion cymdeithasol.
Mae Dr Edward Shepherd yn uwch ddarlithydd ar gynllunio a datblygu ym Mhrifysgol Caerdydd
[1] Mae hwn yn ddiffiniad bwriadol gyfyngedig at ddibenion y drafodaeth gyfredol. Gallai diffiniad ehangach gynnwys trethiant eiddo cyffredinol sy’n cynnwys tir, megis treth gyngor, trethi annomestig, treth etifeddiaeth, treth enillion cyfalaf ac yn y blaen.
[2] Er enghraifft, efallai bod data’r ‘darparwyr eraill’ yn tanamcangyfrif cyfraniadau datblygwyr preifat tuag at ddarparu tai fforddiadwy gan nad yw bob amser yn ystyried tai a adeiladwyd gan LCCiaid neu awdurdodau lleol fel rhan o gytundeb Adran 106 a wnaed gyda datblygwr preifat. Mae angen gwirioneddol i’r llywodraeth gasglu data’n well er mwyn cael darlun mwy cywir o wahanol ffynonellau tai fforddiadwy newydd a’u gwahanol ddeiliadaethau i gael dealltwriaeth gywir ac annibynnol o’r cyfraniadau a wneir gan adeiladwyr tai preifat.
[3] Mae Atodiad 3 i Asesiad Hyfywedd Holl Gynllun 2021 Cynllun Datblygu Lleol Pen-y-bont ar Ogwr 2018-2033 yn cynnwys enghraifft glir. Mae llythyr gan Savills dyddiedig 15 Gorffennaf 2020 yn nodi eu barn fod y gwerthoedd tir meincnod a gynigiwyd yn wreiddiol ar gyfer cynllunio yn rhy isel, ‘yn seiliedig yn bennaf ar wybodaeth o gymalau pris isafswm o fewn cytundebau opsiwn’ (ymysg tystiolaeth arall). Arweiniodd y cyngor hwn at gynnydd mewn gwerthoedd tir meincnod ar gyfer cynllunio, a fydd wedi lleihau’r gofod gwerth sydd ar gael i gefnogi darparu tai fforddiadwy yn yr awdurdod lleol.
[4] Diffinir gwerth gobeithiol fel y rhan o werth tir (sy’n fwy na gwerth y tir o ystyried ei ddefnydd presennol yn unig) sy’n deillio o’r posibilrwydd o ganiatâd cynllunio ar gyfer datblygu i ddefnydd mwy gwerthfawr o’r tir.
[5] Er bod y darpariaethau gwerth gobeithiol yn newid pwysig i fframwaith cyfreithiol tir a datblygu, dichon na fydd y pwerau hyn yn ateb i bob problem. Mae’n annhebygol y cânt eu defnyddio lle mae adeiladwr tai preifat yn gyfrannog ac ni ellir eu defnyddio ar hyn o bryd mewn modelau darparu seilwaith partneriaeth gyhoeddus-breifat. At hynny, mae’n debygol y bydd yn rhaid wrth achos prawf i sefydlu’r egwyddor gyfreithiol yn ddiamwys (heriwyd hyn gan rai) a thrwy hynny gael yr effaith a ddymunir o ddisgyblu’r farchnad tir i alluogi caffael tir am werthoedd ‘tecach’ wedi’i ategu gan fygythiad (hyd yn oed os nas gweithredir) pwrcasu gorfodol. Yn olaf, heb ymrwymiad cyllido sylweddol i gefnogi defnyddio pwrcasu gorfodol ar raddfa fawr, gan roi pwysau i drafodaethau o’r fath, efallai na cheir yr effeithiau a ddymunir. Dengys hyn oll botensial cydgynnull tir fel corfforaeth ddatblygu, gyda’r cyllid iawn, dan arweiniad y sector cyhoeddus ac agenda stiwardiaeth hirdymor i ddarparu lleoedd amrywiol eu deiliadaethau o ansawdd uchel.