English | Cymraeg Tel: 029 2076 5760 Connect: Twitter

Ble nesaf i bolisi tai Cymru?

Kathleen Kelly yn archwilio’r amrywiaeth eang o waith ymchwil a wnaed gan Sefydliad Joseph Rowntree yn y blynyddoedd diwethaf i weld beth y gallai ei olygu i bolisi tai yng Nghymru.

Mae’n gyfnod cyffrous a dyrys yng Nghymru. Dylid croesawu uchelgais y llywodraeth newydd i fynd i’r afael â deddfwriaeth dai gymhleth, ond byddai’r cynnydd mewn digartrefedd a bygythiad bythol-bresennol dirwasgiad yn her aruthrol i gyllidebau cyhoeddus iach, hyd yn oed, heb sôn am y rhai cyfyng rydym yn gweithio gyda nhw.

Gwnaeth uchelgais clodwiw’r llywodraeth newydd i mi dybio sut olwg fyddai ar bolisi tai ‘gwneuthuredig yng Nghymru’, yn seiliedig ar y dystiolaeth. Felly, euthum ati i grynhoi llwyth o waith roedd Sefydliad Joseph Rowntree (JRF) wedi ei gyhoeddi yn y blynyddoedd diwethaf i weld beth y gallai ei olygu i bolisi tai yng Nghymru.

Felly, ble i ddechrau? Yn gyntaf, er mwyn datrys problem mae angen bod â syniad clir o beth yn union rydych yn ceisio’i sicrhau. Yn fy marn i, y drafferth gyda dadleuon ynglŷn â materion tai yw rhyw amharodrwydd i fynd i’r afael â’r broblem wirioneddol. Felly, byddwn yn siarad yn helaeth am brisiau tai uchel a phroblemau fforddiadwyedd cysylltiedig, ond y duedd yw i’n hymatebion polisi ategu’r prisiau uchel hynny gyda ffyrdd o bontio’r bwlch blaendal. Y cwbl a wna hynny yw cynnal prisiau tai ar lefel artiffisial o uchel. Mewn ymateb i hynny, mae’n debyg iawn y byddech yn cyfeirio at aml fuddiannau perchenogaeth cartref, boed y rheini’n rhai go iawn neu ddychmygol. Byddech yn cyfeirio at bethau fel gwerth ‘crynhoi ased’. Efallai na fyddech yn cyfeirio at broblemau ecwiti negyddol, problem neilltuol gyda 55% o ddeilwyr morgeisiau yng Nghymru heb ddigon o ecwiti i allu talu am unrhyw fath o flaendal ar eu cartref nesaf.

Hyd yn oed pe baech yn cydnabod yr enciliadau blaenorol a fu yn y farchnad dai, mae’n debyg y byddech yn dweud “dydy hi ddim cynddrwg â’r tro diwethaf”. A dyna fy mhroblem nesaf i gyda pholisi – ei natur fyr-dymor. Rydym wedi gwrthod dysgu gwersi polisi yr enciliadau blaenorol yn y farchnad dai. Os daliwch i wneud yr un pethau, fe gewch yr un canlyniadau – mae’n bryd dechrau gwneud rhywbeth gwahanol.

Yr hyn sy’n waelodol i’r holl broblemau yma yw’r pedair cylchred ‘boom and bust’ a welwyd yn y farchad dai ers y 1970au. Mae rhywfaint o amrywiad mewn prisiau tai i’w ddisgwyl, wrth gwrs. Ond gallai’r pellter rhwng brig a bon y tonnau mewn prisiau tai fod yn llai. Byddai hynny’n helpu i greu sefyllfa decach rhwng y rheini sydd â chymorth ariannol gan eu rhieni i brynu cartref a’r rheini hebddo. Os credwch mai dim ond i berchenogaeth cartrefi y mae hyn yn berthnasol, y ffaith ddifrifol amdani yw bod y gyfradd adfeddiannu yn achos landlordiaid ‘prynu-i-osod’ yn hynod o debyg i’r raddfa ar gyfer perchen-feddianwyr. Mae tynged y farchnad rhentu preifat yn adlewyrchu tynged y sector perchenogaeth cartref yn hytrach na gweithredu’n annibynnol arno.

Efallai eich bod yn credu fod y sector tai cymdeithasol yn llai agored i effeithiau anwadalrwydd prisiau tai. Pe bai gennym gronfeydd mawr o gyfalaf o hyd i adeiladu tai cymdeithasol tra bod graddfeydd adeiladu newydd yn y sector preifat yn gostwng, efallai y byddai hynny’n wir. Ond y gwir amdani yw bod ein trefn gyllidol ar gyfer tai fforddiadwy wedi bod ynghlwm wrth gylchredau’r blynyddoedd diwethaf, sy’n golygu fod cyllido tai cymdeithasol newydd wedi bod yn fwy cysylltiedig â’r cyflenwad o dai preifat newydd. Dydy’r chwystrelliad ariannol tymor-byr a welodd dai fforddiadwy yn ffurfio cyfran fwy o’r cynnyrch tai yn ei grynswth ddim yn gynaliadwy. Byddai mwy o sadrwydd mewn prisiau tai o fudd i bob un ohonom, beth bynnag y bo’n safle yn y farchnad dai.

Felly, sut y gellid sicrhau marchnad dai fwy cynaliadwy a ‘thecach’?

Yn ddelfrydol, byddach am gychwyn â’r tai iawn yn y llefydd iawn. Er nad oes yna un bwled arian a fyddai’n sicrhau fod digon o dai yn cael eu hadeiladu, mae yna lawer o ffyrdd o fynd ati i symud pethau i’r cyfeiriad iawn. Mae Partneriaeth Tai Cymru yn gychwyn gwych. Mae’r ffaith bod y llywodraeth yn gweithio gyda chyrff cyhoeddus eraill, datblygwyr a chymdeithasau tai i ryddhau mwy o dir cyhoeddus yn hanfodol. Mae galluogi cyrff cyhoeddus i wneud cytundebau ar dir sydd yn eiddo cyhoeddus a allai gynhyrchu derbyniadau yn ddiweddarach a/neu gyfranddaliad ecwiti yn y datblygiad yn y dyfodol, yn hytrach na chynhyrchu elw yn syth, yn strategaeth ddefnyddiol i ledaenu risg a galluogi datblygiadau i fynd rhagddynt. Mae ceisio denu buddsoddi sefydlog gan gronfeydd pensiwn yn llwybr posibl arall tuag at gynyddu cronfeydd cyfalaf er mwyn adeiladu mwy o dai cymdeithasol. Mae cyflenwad o dai newydd sy’n canolbwyntio’n ormodol ar fwyfwy o gartrefi wedi eu rhentu’n breifat, ar draul mathau eraill o ddeiliadaeth, yn bygwth gwaethygu’r anwadalrwydd yn y farchnad. Fodd bynnag, mae’r prinder cartrefi newydd dros gyfnod maith a’r 9,500 o deuluoedd sy’n dal i fod ag angen llety yn golygu na fydd cyflenwad newydd ar ei ben ei hunan yn debygol o effeithio llawer ar brisiau tai (neu renti preifat) yn y tymor byr i ganolog.

Dyma lle gallai’r llywodraeth ddefnyddio’r arfau polisi sydd ganddi eisoes yn llawer mwy effeithiol. Bu Cymru’n llawer mwy eofn na’i chymeiriad Prydeinig eisoes, gan adbrisio’r dreth gyngor o’i sail ym 1991 a chreu band ychwanegol. Mae sicrhau fod treth gyngor yn cadw i fyny â chwyddiant prisiau tai a bod y dreth yn ymestyn yn uwch i fyny i’r raddfa prisiau tai yn ddau gam sydd yn mynd beth o’r ffordd tuag at greu cyfundrefn dai decach. Fodd bynnag, er mwyn creu prisiau tai llai cyfnewidiol yn y dyfodol, mae angen adbrisio’n gyson. Gwn fod hyn yn boenus mewn cyfnod o galedi, ond mae’n rhaid i ni gefnu ar y syniad fod enillion nas enillwyd mewn prisiau tai yn ‘ddi-gost’ – ar y gorau, maent yn dod â chost gymdeithasol gyda nhw a all sicrhau bod anghydraddoldeb yn parhau. A dyma lle mae disgwyliadau yn llawn mor bwysig â’r trethi eu hunain. Pe ceid neges wleidyddol draws-bleidiol gref na fydd elw heb ei hennill ar brisiau tai yn ‘ddi-gost’ yn y dyfodol, byddai’n hymddygiad yn y farchnad yn wahanol. Does neb, wrth reswm, yn hoffi trethi, ond mae un amcangyfrif yn awgrymu y collwyd £4.6 biliwn mewn trethi yn 2008/09 oherwydd y driniaeth ffafriol a roddir i berchenogion cartrefi. Mae hynny’n cynrychioli nifer fawr o gartrefi newydd. Tra bod diwygio trethi yn amlwg yn gors wleidyddol, mae’r optimydd ynof yn cofio sut yr arferai pobl ddweud ei bod hi’n wleidyddol amhosibl cyffwdd â’r eithriad treth ar log morgais; cafodd y cynllun ei ddileu yn y man heb nemor ddim protest.

Mae’r prinder tai yn esgor ar anawsterau eraill hefyd. Dywed ymchwil wrthym ein bod yn dysgu’r hyn a wyddom am y gyfundrefn tai gan deulu a ffrindiau. Lle nad oes gennym gymorth teulu a ffrindiau, cawn ein gwybodaeth gan weithwyr cefnogi. Mae hyn yn rhoi problem arall i ni – sut i addysgu pobl am y ffaith nad yw disgwyliadau eu rhieni, neu hyd yn oed eu cymheiriaid, yn ddilys bellach. Mae’r rheolau’n newid i bawb – ni allwn gymryd yn ganiataol bellach y bydd derbyn cymorth yn gysylltiedig â thai yn arwain yn otomatig at denantiaeth tŷ cymdeithasol neu bod mynd i’r brifysgol a chael swydd ar ôl graddio yn eich gosod yn otomatig ar y ffordd tuag at fod yn berchen cartref. Mae pobl ifanc yn awchu am fwy o wybodaeth am y gyfundrefn tai. Tra bod addysg gan gymheiriaid yn yr ysgol ynglŷn â digartrefedd yn rhan bwysig o hynny, nid dyna’r darlun llawn. Mae angen rhywbeth a fydd yn cynnwys y gwir ffeithiau am yr holl gyfundrefn tai, hawliau a chyfrifoldebau mewn gwahanol ddeiliadaethau, a gwir gost byw yn annibynnol. Gallai sefydliadau tai chwarae rhan allweddol yn hyn o beth – mae yna brojectau sydd eisoes wedi llwyddo i gysylltu’r math hwn o weithgaredd â’r cwricwlwm craidd. Does dim rhaid i hynny gostio llawer. Er nad yw mwy o addysg yn golygu mwy o gartrefi, dylai olygu gwell dealltwriaeth o bethau. Yn y pen draw, gallai hynny esgor ar agwedd fwy realistig gan gymunedau tuag at yr angen am ddatblygiadau tai arfaethedig yn eu hardal.

Rwyf wedi sôn am wneud y system dreth yn decach rhwng gwahanol ddeiladaethau a rhoi mwy o wybodaeth i bobl i’w helpu i ddod o hyd i’w ffordd trwy’r holl gyfundrefn tai. Mae’r ddau beth yn bwysig iawn. Ond er mwyn cyflawni nod polisi tai o ddarparu cartrefi fforddiadwy, diogel a theilwng i bobl, rhaid i ni feddwl yn wahanol hefyd ynglŷn â llwyddiant neu fethiant y gyfundrefn sydd gennym. Mae pobl ifanc yn disgrifio’r gyfundrefn tai fel drysfa; un cam gwag, a gallwch fynd ar goll, heb ffordd yn ôl, ond does dim map ar gael i’ch helpu i osgoi’r camau gwag hyn.

Dyma lle gallai uchelgais y llywodraeth o ddiwygio’r ddeddfwriaeth effeithio fwyaf. Mae’n cyfundrefn ddeiliadaeth bresennol yn dibynnu’n fawr iawn ar bwy yw’ch landlord (a phryd y symudoch chi i mewn) yn hytrach na’r math o ddeiliadaeth y gall fod ei hangen arnoch. Lle datblygwyd dewisiadau fel rhan-berchenogaeth a rhannu ecwiti i bontio’r bwlch rhwng dymuniadau defnyddwyr a’r hyn a ddarperir, gadawyd y rhai cyntaf i ddewis rhan-berchenogaeth mewn safle cyfreithiol pur annelwig. Mae diwygiadau deddfwriaethol yn gyfle i’r llywodraeth unioni’r fath anghysondeb. Yn ddelfrydol, dylid seilio hynny ar yr hyn mae ar ddefnyddwyr ei eisiau ar wahanol adegau yn eu bywydau.

Wrth gwrs, rhaid i ni fod yn glir ynglŷn â buddiannau cystadleuol. Mae elw yn y sector rhentu preifat yn seiliedig ar werthu eiddo yn ogystal â’i osod. All pob landlord preifat ddim fforddio bod yn allgarol. Mae rôl y sector preifat fel sioc-leddfwr yn y farchnad dai yn golygu fod yn rhaid bod yn ofalus wrth ddiwygio deiliadaeth, er mwyn osgoi canlyniadau anfwriadol. Gallai hynny gynnwys prisio teuluoedd incwm-isel allan o’r farchnad yn llwyr oni chynhwysir landlordiaid yn y drafodaeth hefyd. Mae tai cymdeithasol yn chwarae rhan allweddol o fewn y gyfundrefn dai hefyd, gan gynnig sefydlogrwydd gwerthfawr i deuluoedd diymgeledd. Mae cymdeithasau tai wedi arddangos parodrwydd gwirioneddol i arloesi gyda’r hyn gynigir, y tu hwnt i denantiaiethau cymdeithasol traddodiadaol, y gallai deddfwriaeth elwa arno. Dydy hynny ddim yn golygu cefnu ar y denantiaeth gymdeithasol draddodiadol, ond mae’n golygu y dylai unrhyw becyn deddfu gynnig sicrwydd ynglŷn â rôl tai cymdeithasol.

Byddwn yn edrych yn fwy manwl ar bwnc y ‘cynnig tai’ i deuluoedd incwm-isel yn y misoedd nesaf, yn gyntaf trwy broject gan Brifysgol Caerdydd a gyllidwyd gan JRF a fydd yn edrych ar y problemau tai sy’n wynebu pobl ifanc yn y DU. Mae’n debyg y bydd y ffordd y mae’r sector rhentu preifat yn gweithio yn achos pobl ifanc, yn cynnwys teuluoedd ifanc, yn rhan sylweddol o hyn. Rydym hefyd yn gobeithio edrych yn fwy manwl ar y posibilrwydd o raglen fwy yn ymwneud â thai ar gyfer grwpiau incwm-isel. Mae’n debyg y byddwn yn gofyn cwestiynau fel sut mae diwygiadau i lwfans tai lleol yn effeithio ar y farchnad ar gyfer teuluoedd incwm-isel, a beth allai fod yn ddewislen lawn o opsiynau tai ar gyfer rhai ar incwm isel.

Gobeithio y gallwn gydweithio gyda chi i ddatblygu cyd-weledigaeth o dai ar gyfer grwpiau incwm-isel.

Am fwy o wybodaeth am yr ymchwil a drafodir yn yr erthygl hon, gweler www.jrf.org.uk neu am:

Anwadalrwydd y farchnad tai: www.jrf.org.uk

Pobl Ifanc a Thai: www.jrf.org.uk

Digartrefedd: www.jrf.org.uk

Cyhoeddwyd Polisi tai Cymru – ble nesaf? gan Sefydliad Joseph Rowntree yn Hydref 2011; ar-lein yn www.jrf.org.uk

Cysylltwch â: [email protected]

Dilynwch Kathleen ar Twitter @jrfKathleen


Sign up to our email newsletter

Every two months we'll email you a summary of the latest news & articles on the WHQ website. Better still, if you're a fully paid up magazine subscriber, you'll get access to the latest members-only articles as well.

Sign up for the email newsletter »

Looking to advertise in our magazine?

Advertising and sponsored features are a great way to raise your profile with our readership of housing and regeneration decision makers in Wales.

Find out more »